Fiscalité immobilière 2025–2026

Les évolutions fiscales et réglementaires impactent directement les propriétaires de résidences secondaires et les investisseurs sur la presqu’île. Même si le Cap Ferret reste un marché d’exception, il s’inscrit dans un cadre national qui se précise, en particulier sur trois sujets : la taxe foncière, la location meublée touristique et la performance énergétique.

Taxe foncière : comprendre ce qui évolue

La taxe foncière résulte d’un double mécanisme : la revalorisation nationale des bases (valeurs locatives) et les taux votés localement. En 2026, une revalorisation des bases est de nouveau attendue, à laquelle peut s’ajouter, selon les communes, une évolution des taux. Anticiper ces paramètres permet de piloter plus finement sa stratégie patrimoniale (détention, travaux, location, arbitrage).

Location saisonnière : fiscalité et obligations renforcées

Les meublés de tourisme font l’objet d’un encadrement plus strict. Sur le plan fiscal, le régime micro-BIC a été durci pour les locations touristiques, notamment pour les meublés non classés (plafond et abattement réduits). Sur le plan réglementaire, une étape clé approche : au plus tard le 20 mai 2026, les meublés touristiques devront être déclarés/enregistrés via un téléservice national, avec des justificatifs selon la situation du logement. (Depuis le 16 déc. 2025 — La Ville de Lège–Cap–Ferret limite désormais à 90 le nombre de jours de location saisonnière autorisés dans une résidence principale.)

Transition énergétique : impact direct sur la location, impact variable sur la vente

La performance énergétique influe désormais fortement l’exploitation locative, avec le calendrier d’exigence de “décence énergétique” et l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores (classe G depuis le 1er janvier 2025, puis F en 2028, E en 2034). Pour la vente, l’effet dépend davantage du couple emplacement/rareté́/potentiel, mais le sujet devient stratégique dès qu’il y a un projet locatif ou une rénovation à planifier.

Point d’attention 2026 pour les investisseurs en meublé (LMNP)

Au-delà de l’exploitation annuelle, les règles ont évolué sur la revente : les amortissements LMNP peuvent désormais peser sur le calcul de la plus-value, ce qui invite à arbitrer plus finement entre optimisation pendant la détention et stratégie de cession.

Chez Ferret Estate, nous aidons nos clients à décrypter ces évolutions, à mesurer leur impact concret sur leur bien et à construire une stratégie cohérente : vente, conservation, travaux, location saisonnière ou long terme, en lien avec des conseils spécialisés lorsque nécessaire.