Plus-value immobilière

La fiscalité de la plus-value immobilière constitue un enjeu important pour les propriétaires souhaitant vendre une résidence secondaire ou un bien locatif sur la presqu’île du Cap Ferret. Une bonne compréhension des règles applicables permet d’anticiper les conséquences fiscales d’une vente et d’aborder cette étape avec méthode et sérénité.

Le principe de calcul de la plus-value

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, après déduction de certains frais et dépenses autorisés par la réglementation fiscale.

Plus-value = Prix de vente – Prix d’acquisition – frais déductibles – travaux déductibles

Peuvent notamment être pris en compte :

• les frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire), soit pour leur montant réel sur justificatifs, soit, à défaut, par l’application d’un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition ;
• les dépenses de travaux, lorsqu’elles ont été réalisées par des entreprises, sur justificatifs, ou à défaut par l’application d’un forfait de 15 % du prix d’acquisition lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont pas déductibles.

Les principales situations d’exonération

Certaines ventes peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle de plus-value, notamment :

• la vente de la résidence principale, qui est exonérée en totalité ;
• la première vente d’un logement autre que la résidence principale, sous réserve du respect de conditions spécifiques, notamment le remploi du prix de vente dans l’acquisition d’une résidence principale dans un délai déterminé ;
• certains cas particuliers prévus par la loi, liés à la situation personnelle du vendeur.

L’appréciation de ces exonérations dépend strictement de la situation de chaque propriétaire.

Taux d’imposition applicables

La plus-value imposable est soumise :

• à un impôt sur le revenu au taux de 19 %,
• auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %,
• et, le cas échéant, une surtaxe applicable aux plus-values immobilières d’un montant élevé, selon un barème progressif.

Impact de la durée de détention

La durée de détention du bien ouvre droit à des abattements progressifs :

• une exonération totale de l’impôt sur le revenu au terme de 22 années de détention,
• une exonération totale des prélèvements sociaux au terme de 30 années de détention.

Avant ces échéances, des abattements partiels s’appliquent selon un calendrier légal précis.

Chez Ferret Estate, nous accompagnons nos clients dans cette phase préparatoire : reconstitution des éléments fiscaux, lecture des impacts potentiels d’une vente et coordination avec les notaires et conseils spécialisés, afin de sécuriser chaque étape du projet.